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  • 购房签订认购协议可以退吗

    2019-08-25 00:00:00

    如果是买房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。

    如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。

    当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。

    当然,同样的法律规定,不同的运用方法,还是可能产生不同的结果的。

    从实践来看,在买房者反悔的情况下,如果稍微懂得一点技巧,还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。

    比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。

    一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。实用法律知识,如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。

    同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;

    如果以协商合同条款的姿态操作,最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。

    当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让买房者无法接受。

    当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。

    所以,从保护买房者的角度讲,签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序,要注意两点:

    第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。

    因为有的开发商在房子不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取买房者的资金。

    第二,在《认购书》中买房者的付款数额尽量要低一些。

    虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是买房者,因为买房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,买房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉,很麻烦的。

    而如果买房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,买房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对买房者更有利的,因为风险会相应降低。

    最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:

    (1)如果买房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。

    (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。

    (3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他买房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致买房合同无法签订,就属于双方均无过错。